前两天在网上看到一个帖子，一位老哥说新宝策略，不出三年，一线房价跌破2万，二线腰斩到5千，三四线3千随便挑。
这种假设最近挺流行，网上上经常刷到各种房价崩盘论，听起来很解气，但现实可能没那么简单。
先说说一线2万这个数，我2020年在上海松江买的两室，当时单价4万2，现在贝壳上同户型挂牌价最低3万8，就算跌了一年，离2万还有近一半的距离。
中国报告大厅的数据显示，今年9月百城二手房均价还1万3 千多，一线城市就算跌得狠，环比也就跌0.6%，要跌到2万得连续跌多少年？
再说二线5000元，这事倒不是完全没影子，但得看具体地方，我同学在徐州工作，他说当地二手房均价已经跌到4818元平了，有些老破小挂4500都没人问。
可徐州的云龙区呢，新房均价快2万了，泉山的新房也1万7出头，同一个城市里差着三四倍。
盐城、徐州这些城市跌幅确实大，9月二手房环比跌了1.44%，但主要是远郊和老房子，核心区的次新房还是扛住了价。
而且二线城市里，大部分新房还在涨，怎么可能跌到5千？
最让人纠结的是三四线3000元，这是完全靠谱的，山东的一个县级市，新房卖6千多，但周边乡镇的回迁房，3500就能拿下，有的急售的甚至3200就成交。
但这是个别情况新宝策略，不是普遍现象。
就像汕头、柳州这些三四线城市，9月新房价格是跌了，但也就跌1%左右，离3000还有段距离。
其实这事的关键是分化，不是所有城市、所有房子都往一个方向跌。
你看国庆假期的数据，北京、青岛、杭州的新房成交量还涨了，其他11个重点城市却在跌。
好城市加好房子”还有机会，三四线得面对人口外流和库存压力，南京、青岛这些二线城市，库存去化周期都超过20个月了，降价甩卖很正常。
有人拿日本楼市泡沫破裂举例，说当年东京房价跌了一半，可现在日本的情况呢？东京地价创了1991年以来的最大涨幅，核心区房价还在涨。
中国跟当年的日本不一样，政策一直在托底，上海放宽房产税、深圳放宽限购，各地都在想办法稳市场。
而且日本当年是主动加息刺破泡沫，咱们现在一直在降利率，房贷利率比日本当年还低，根本不是一个路数。
一线跌到2万的可能性基本为零，就拿北京来说，国庆新政后二手房日均网签量都涨了，核心区的房子还是刚需，就算跌，也只会是远郊的老房子。
上海更不用说，前三季度新房价格同比涨了6.87%，怎么可能跌到2万？除非发生极端情况，但从目前的政策和市场来看，根本不现实。
三四线里，那些人口持续流出、产业空心化的小县城，跌到3千是大概率事件。
说到底，房价不会一刀切的走，一线核心区稳如泰山，远郊可能跌但到不了2万。
二线城市分化严重，有的可能跌到5千，有的还在涨。
三四线里，小县城大概率往3千靠，强三线还能稳住。
那些喊着一线2万、三四线3千的人，要么是博眼球，要么是不懂市场。
房价确实在跌，但跌得有章法，有底线。
真要等所有城市都跌到那个数，估计得等到猴年马月。
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